Ciò che sorprende è che i locatori ricorrono generalmente a questa strategia come ultima risorsa, quando l’affitto si rivela difficile e i posti vacanti rischiano di perdurare. In questo caso è il locatore a versare la cauzione per attirare gli inquilini. E al momento stiamo osservando una carenza diffusa, soprattutto nei centri economici.
In un contesto del genere, il fatto che i proprietari rinuncino a parte del proprio rendimento deve quindi avere un’altra spiegazione. Scognamiglio avanza un'ipotesi: questo sviluppo potrebbe essere spiegato dal forte aumento degli affitti, alimentato dalla carenza di alloggi. "Gli affitti hanno in parte raggiunto un tetto massimo, il che potrebbe spiegare l'aumento delle offerte senza deposito."
Gli ultimi dati del portale immobiliare Homegate mostrano che l'aumento degli affitti sembra effettivamente aver raggiunto il limite massimo: a luglio gli affitti offerti sono diminuiti in 15 cantoni. Ciò vale soprattutto a Ginevra, Zurigo e Svitto.
Questi periodi di leggero calo degli affitti sono aumentati negli ultimi tempi, nonostante la carenza di alloggi. I proprietari sono però restii a ridurre direttamente i prezzi degli affitti, poiché una diminuzione del valore di rendimento comporta un deprezzamento del loro immobile. Prediligono quindi innanzitutto misure di incentivazione, ad esempio offrendo diversi mesi di affitto. Una pratica diffusa fino al 2020, quando il tasso di posti vacanti era ancora elevato.
Scognamiglio individua un'altra spiegazione di questo aumento: il fatto che alcuni proprietari offrono sistematicamente alloggi senza richiedere deposito. Un'opzione particolarmente interessante per alcuni inquilini, in particolare gli espatriati o le famiglie appena arrivati.
Perché nei centri storici e nei dintorni alcuni affitti raggiungono rapidamente dai 3000 ai 5000 franchi al mese un deposito corrispondente a tre mesi di affitto può facilmente superare i 10'000 franchi, una somma che anche le economie domestiche benestanti non necessariamente dispongono immediatamente.
I proprietari molto raramente offrono l'affitto gratuito per appartamenti che rimangono sul mercato per lungo tempo. Da un lato, questa strategia risulta generalmente molto più costosa rispetto all'utilizzo di un'assicurazione che consente di noleggiare senza deposito. Ma ciò nuoce anche all'immagine: offrire diversi mesi di affitto dà la sensazione che qualcosa non va sul mercato degli affitti, cioè prezzi troppo alti, e rischia di attirare l'attenzione dei media e di evidenziare ulteriormente queste difficoltà.
Le offerte senza deposito, invece, offrono numerosi vantaggi. "Per gli inquilini non viene bloccata alcuna somma di denaro. Per il proprietario questo riduce il carico amministrativo", constata la società di gestione immobiliare Wincasa, intervistata da Blick.
Attualmente le offerte di affitto senza deposito cauzionale riguardano soprattutto le vecchie abitazioni così come le nuove costruzioni situate nelle aree urbane, dove il rischio di sfitti temporanei è particolarmente alto. Le società di gestione Wincasa, Livit e Regimo hanno molti proprietari che utilizzano questa strategia.
A differenza delle vecchie abitazioni, nelle nuove costruzioni spesso è molto più difficile abbassare gli affitti. Soprattutto quando gli investitori hanno acquistato il terreno a prezzi record nel mercato ristretto degli ultimi anni, e hanno dovuto riconsiderare il progetto dopo lo scoppio della guerra in Ucraina, in un contesto di costi di costruzione e tassi di interesse in aumento.
